Определение общей стоимости объекта недвижимости и земельного участка. Износ в оценке В каких случаях рассчитывается эффективный возраст здания
Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).
В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.
Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.
Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.
Выявление всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.
Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель. недвижимость расход доход износ
Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.
Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.
Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.
Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.
Методы расчета физического износа зданий следующие :
- - нормативный (для жилых зданий);
- - стоимостной;
- - метод срока жизни.
Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.
Определение физического износа зданий методом срока жизни
На практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на "долгоживущие" и "короткоживущие".
"Короткоживущие элементы" - элементы, имеющие меньший срок жизни, чем здание в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).
"Долгоживущие элементы" - элементы, у которых ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни здания (фундамент, несущие стены и т. д.).
Устранимый физический износ "короткоживущих элементов" возникает вследствие естественного изнашивания элементов здания со временем, а также небрежной эксплуатации. В этом случае цена продажи здания снижена на соответствующее обесценение, поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести "ранее отложенный ремонт", чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до "практически нового" состояния. Устранимый физический износ в денежном выражении определен как "стоимость отложенного ремонта", т.е. затрат по доведению объекта до состояния, "эквивалентного" первоначальному.
Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни - это затраты на восстановление быстроизнашивающихся компонентов, определяются разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.
Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разумными затратами на его устранение, подобно устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни.
Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни рассчитывается как разница между восстановительной стоимостью всего здания и суммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания.
Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.
Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый.
Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ.
Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.
Причины функционального износа:
- - недостатки, требующие добавления элементов;
- - недостатки, требующие замены или модернизации элементов;
- - сверхулучшения.
Недостатки, требующие добавления элементов - элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении, и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.
Недостатки, требующие замены или модернизации элементов - позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).
Сверхулучшения - позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций "сверхулучшений" минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.
Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.
В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:
- 1) капитализацией потерь в арендной плате;
- 2) капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.
Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых, тем не менее, размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.
Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может "самоустраниться" из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды. - элементы, имеющие меньший срок жизни, чем здание в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).
В экономике недвижимости различают три виды износа: физический, моральный и внешний (экономический) (рис. 3).
Физический износ -- это ухудшение технико-экономических параметров объекта, которое обусловлено его изнашиванием в процессе эксплуатации и под воздействием окружающей среды.
Различают -- устранимый износ, когда объект можно физически восстановить и это будет экономически оправдано, и неустранимый износ, когда объект недвижимости не подлежит восстановлению.
Рис. 3.
Причины возникновения физического износа могут быть разными: нормальная эксплуатация объекта (физический износ 1-го рода); стихийные бедствия, аварии, нарушения правил эксплуатации объекта (физический износ 2-го рода).
Следует иметь в виду, что в процессе эксплуатации объекта недвижимости ухудшение его технико-экономических показателей происходит постоянно, но может произойти и мгновенное ухудшение технических характеристик объекта (обрыв электропроводки, пожар и др.).
Все виды физического износа, как правило, приводят к негативным последствиям. Во-первых, ухудшаются отдельные потребительские и эксплуатационные характеристики объектов недвижимости и других технических устройств.
Во-вторых, с возрастом объекта недвижимости увеличивается частота его ремонт замедлить физический износ можно путем внедрения системы технического обслуживания.
Моральный (функциональный) износ -- это уменьшение потребительской привлекательности тех или иных свойств объекта недвижимости, которое обусловлено несоответствием стандартам с точки зрения функциональной полезности. Такой вид износа проявляется в устаревшей архитектуре здания, планировке, инженерном обеспечении и т.д. В отечественной практике данный вид износа носит название морального.
Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.
Моральный износ подразделяется на функциональный и технологический износ. Функциональный износ -- это следствие расширения функциональных возможностей у новых (аналогичных существующим) объектов недвижимости. В результате функционального износа объекты недвижимости более старых построек становятся для будущих собственников менее привлекательны по архитектуре, дизайну, планировке, инженерном обеспечении и т.д. и соответственно дешевле.
Технологический износ -- это следствие научно-технического прогресса в области создания новых конструкций, технологий и материалов, что приводит к снижению себестоимости создания объектов недвижимости и эксплуатационных затрат.
Так же, как и физический моральный износ, может быть устранимым и неустранимым.
Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.
Причины такого вида износа:
- * недостатки, требующие добавления элементов;
- * недостатки, требующие замены или модернизации элементов;
- * сверхулучшения.
Недостатки, требующие добавления элементов - элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.
Недостатки, требующие замены или модернизации элементов - позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).
Сверхулучшения - позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций "сверхулучшений" минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.
Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.
Экономический износ (износ, обусловленный внешним воздействием) -- это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды под воздействием экономических, политических или других факторов.
Причинами внешнего износа могут являться: общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т.д.
Существенно влияет на величину внешнего износа непосредственная близость к "малопривлекательным" природным или искусственным объектам: очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, промышленным предприятиям и пр.
Уменьшение стоимости объекта, связанное с загрязнением окружающей среды, определяется с использованием методов, применяемых при определении износа. Например, стоимость удаления токсичных отходов может быть связана со стоимостью ремонта объекта, т.е. стоимостью устранимых дефектов.
Следует отметить, что бывают и обратные ситуации: стоимость недвижимости может не снизиться, а возрасти вследствие действия внешних причин (ввод новых объектов инфраструктуры, возросшая экономическая активность). Наблюдения показывают, что на длительных отрезках времени внешние причины чаще способствуют не снижению, а увеличению рыночной стоимости земли на развивающихся территориях. Для зданий и строений, испытывающих физический и функциональный износ и находящихся в местах с увеличивающейся привлекательностью, рыночная стоимость будет результатом одновременно противоположных процессов потери стоимости объекта от физического и функционального устаревания и в то же время возрастания стоимости земельной составляющей. В свою очередь, рост стоимости земли ускоряет функциональный износ физически изношенных зданий, что ведет к их сносу и замене (так происходит, например, с жилой застройкой хрущевского периода в центре Москвы).
Экономический износ в отличие от физического и морального всегда считается необратимым.
Выявление всех возможных видов износа - это накопленный совокупный износ объекта недвижимости (рис. 4). В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.
Рис. 4.
Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель (рис. 5).
Рис. 5
Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Экономическая жизнь (ЭЖ) - время эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.
Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.
Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.
Субъективность определения таких показателей, как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта.
Главная > ДокументВнешний (экономический) износ имущественных комплексов промышленных предприятия. Методы расчета.
Карцев П.В.
Износ как потеря стоимости имущества
Существует несколько методов расчета износа, как общей потери стоимости объекта под влиянием действия различных факторов. Основных метода два: метод разбивки и метод оставшегося срока экономической жизни. Метод разбиения предполагает разбивку износа на 3 составляющих: физический износ, функциональный (моральный) износ и внешний (экономический) износ. Общий (накопленный) износ при этом рассчитывается в соответствии со следующей формулой: Физический износ вызван физическим старение имущества, признаками которого являются потеря прочности, точности, снижение производительности. Здесь фактическое состояние имущества сравнивается с состоянием такого же нового объекта. Функциональный (моральный) износ может быть вызван наличием целого ряда факторов: более современных аналогов имущества, которые обеспечивают большую производительность; повышенным потребление ресурсов в процессе производства оцениваемого объекта по сравнению с современными аналогами; более высокой стоимостью создания самого объекта по сравнению с аналогами; для зданий – несоответствие планировочных решений современным требованиям и многими другими. Внешний (экономический) износ – есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Он может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические или внутриотраслевые изменения, в том числе сокращение спроса на определенный вид продукции и сокращение предложения или ухудшение качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций; а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям. Метод оставшегося срока экономической жизни предполагает учет всех факторов износа в одном показателе – оставшемся сроке экономической жизни. Износ здесь рассчитывается по формуле:
Способы расчета внешнего износа
Очень часто в оценочной практике используется первый метод расчета износа. Если с определением физического износа проблем возникает не много, поскольку в советское время была разработана достаточно большая нормативная база по строительству и машиностроению, нормы амортизации и прочие показатели, которые могут быть использованы для оценки физического состояния объекта, то с определение остальных двух составляющих имеется намного больше сложностей. При этом в наше время снижение стоимости имущества, построенного в советское время, произошло больше под влиянием экономических факторов, поэтому следует особое внимание уделять правильной оценке внешнего (экономического) износа. В настоящее время практически не существует способов определения внешнего износа в нашей стране, безоговорочно принимаемых всем оценочным сообществом. В то же время существует несколько способов, которые заслуживают наибольшего внимания. Вариант 1. Разбивка на микро и макро- экономические составляющие. Многие сходятся на том, что внешний износ имущественных комплексов возникает вследствие воздействия макро- и микро- факторов. Макро-факторы это общее состояние отрасли, причинами которого является снижение спроса на продукцию, уменьшение государственных дотаций и прочие факторы, приводящие к снижению доходности в данной отрасли. То же можно сказать и про экономическую ситуацию в регионе. Ситуация в отрасли в целом может быть достаточно хорошей, но в местной промышленности, в таких отраслях как сельское хозяйство, пищевая промышленность, швейная промышленность и т.п. (применительно к малым и средним предприятиям) отдельных регионах может быть кризис. Предприятия работают на местные рынки. Снижение платежеспособного спроса в данном конкретном регионе сказывается на доходности этих предприятий, а соответственно на их стоимости. Микро-факторами может быть признано несоответствие отраслевым, региональным показателям показателей загрузки мощностей и доходности на конкретном предприятии. В сравнительном и доходном подходе это учитывается через соответствующие отраслевые коэффициенты или напрямую через поток дохода конкретного предприятия. В затратном же подходе это должно учитываться через внешний износ. Макроэкономические факторы могут быть учтены через разницу в уровне доходов населения конкретного региона по сравнению со среднестрановым показателем. Доходность по отраслям обычно хорошо коррелирует со средними заработными платами по этим отраслям, поэтому отраслевую составляющую также можно учесть через данный показатель.
| И Вн.Макро% | ||
| ЗП Страна | средняя заработная плата по России, руб.; |
|
| ЗП Регион | средняя заработная плата в регионе, руб.; |
|
| ЗП Отрасль | средняя заработная плата в отрасли, руб. |
|
| И Вн.Макро% | макроэкономическая составляющая внешнего износа, %; |
|
| F Предприятие | фондоотдача на оцениваемом предприятии, руб.; |
|
| F Средняя | средняя фондоотдача в регионе по соотв. отрасли, руб. |
|
Пример расчета внешнего износа
для птицефабрики яичного направления
Возможно, если необходимо получить не только значение стоимости всего производственного комплекса, но и стоимость отдельных его составляющих элементов, учитывать степень загрузки отдельно по группам имущества, входящим в комплекс. Следующий пример показывает, как это было сделано в реальной оценочной практике при оценке агропромышленного предприятия, состоящего из трех птицефабрик яичного направления. Внешний износ рассчитан раздельно для основного производственного оборудования (клеточного оборудования и инкубаторов), основных производственных зданий (птичников) и прочих производственных основных средств. Подобный расчет внешнего износа связан с различной степенью загрузки данных групп основных средств. Внешний износ основных производственных зданий (птичников)
Внешний износ птичников рассчитан исходя из степени использования данных зданий, на которую влияют: - степень использования зданий как таковых, используется или не используется в производственном процессе (доля неработающих птичников из общего количества) , степень загрузки оборудования, установленного в здании (отношение фактически используемого количеству птицемест к нормативному), уровень выхода продукции (отношение фактической яйценоскости к нормативной).
- степень загрузки оборудования, установленного в здании (отношение фактически используемого количеству птицемест к нормативному), уровень выхода продукции (отношение фактической яйценоскости к нормативной).
| № | Расчет внешнего износа | Всего | Филиал №1 | Филиал №2 | Филиал №3 |
| Внешний износ для зданий птичников | |||||
| По количеству работающих птичников | |||||
| 1 | Всего птичников | 79 | 29 | 23 | 27 |
| 2 | из них не работает | 31 | 5 | 11 | 15 |
| 3 | Доля неработающих птичников, % | 39% | 17% | 48% | 56% |
| По использованию птицемест | |||||
| 1 | 57% | 58% | 51% | 61% | |
| 2 | Использование мощности по молодняку, % | 33% | 24% | 26% | 60% |
| 3 | 43% | 38% | 35% | 61% | |
| Третья составляющая внешнего износа | |||||
| По яйценоскости птицы | |||||
| 1 | 270 | 245 | 250 | 287 | |
| 340 | 340 | 340 | 340 | ||
| 2 | Выполнение нормы, % | 79% | 72% | 74% | 84% |
| Итого внешний износ для зданий | 80% | 77% | 86% | 77% | |
| Внешний износ для оборудования | |||||
| Первая составляющая внешнего износа | |||||
| По использованию птицемест | |||||
| 1 | Коэффициент использования птицемест по взрослой птице | 57% | 58% | 51% | 61% |
| 2 | Коэффициент использования птицемест по молодняку | 33% | 24% | 26% | 60% |
| 3 | Общий коэффициент использования птицемест | 43% | 38% | 35% | 61% |
| Вторая составляющая внешнего износа | |||||
| По яйценоскости птицы | |||||
| 1 | Яйценоскость, яиц в год с одной несушки (средняя) | 270 | 245 | 250 | 287 |
| Норма яйценоскости, яиц в год | 340 | 340 | 340 | 340 | |
| 2 | Выполнение нормы, % | 79% | 72% | 74% | 84% |
| Итого внешний износ для оборудования птичников | 66% | 73% | 74% | 49% | |
| Внешний износ для прочих зданий и оборудования | |||||
| По использованию проектной мощности по кол-ву птицемест | |||||
| 1 | Производственная мощность, птицемест | ||||
| - | Несушки | 982 | 350 | 272 | 360 |
| - | Молодняк | 1073 | 360 | 382 | 331 |
| - | Родительское стадо | 209 | 76 | 61 | 72 |
| Итого | 2264 | 786 | 715 | 763 | |
| 2 | Фактический размер стада, голов | ||||
| - | Несушки | 488 | 204 | 131 | 153 |
| - | Молодняк | 238 | 77 | 63 | 98 |
| - | Родительское стадо | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Итого | 726 | 281 | 194 | 251 | |
| 3 | Использование мощности по несушкам, % | 50% | 58% | 48% | 43% |
| 4 | Использование мощности по общему поголовью, % | 32% | 36% | 27% | 33% |
| Итого внешний износ для зданий и оборудования | 68% | 64% | 73% | 67% |
Я часть КР по «Оценке недвижимого имущества»
Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости затратным подходом
Характеристика затратного подхода
Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного дохода необходимо учитывать износ и все виды устаревания.
Информация, необходимая для применения затратного подхода:
уровень заработной платы;
величина накладных расходов;
затраты на оборудование;
нормы прибыли строителей в данном регионе;
рыночные цены на строительные материалы.
Оценка стоимости нового строительства
По своим характеристикам и конструктивной схеме, оцениваемый объект наиболее приближен к объекту, описанному в Укрупнённых показателях базисной стоимости строительства по объектам-аналогам (УПБС-2001). Стоимость строительства объекта определяем с индексированием затрат на строительство на дату оценки.
Расчет стоимости нового строительства
Таблица 2.3.
| № п/п | Наименование | Кол-во ед. изм. | Стоимость ед. изм. в ценах 2001г. | ПВС в ценах 2001 г. | Индекс перехода на дату оценки | ПВС в текущих ценах | НДС 18% | Итого ПВС |
| ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ | ||||||||
| ИТОГО |
Пересчет в уровень фактических цен был произведен с помощью системы индексов цен по конечной строительной продукции и укрупненным видам строительных работ.
Индексы представляют собой отношение стоимости продукции, работ или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базисном уровне цен. За базисный уровень цен принята стоимость в уровне цен 2001 г. Индекс пересчета из цен 2001г. в цены 2015г., выпущен Департаментом строительства и жилищно-коммунального хозяйства г. Москвы. Таким образом, стоимость затрат на строительство оцениваемых помещений составит: 1 207 000 рубля.
Оценка износа
Износ мы определяем как уменьшение стоимости воспроизводства или заменяющей стоимости объекта, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников.
Физический износ обычно выражается в процентных величинах и может основываться на двух способах измерения. Первый - это метод прямых затрат, тогда как второй метод заключается в анализе возраста/срока службы, основанного на ожиданиях типичных сроков экономической жизни объекта. Применительно к вопросам оценки износ означает потерю стоимости объекта в процессе его эксплуатации или длительного хранения, научно-технического прогресса и экономической ситуации в целом.
Физический износ.
Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.
Методы расчета физического износа зданий следующие:
нормативный (для жилых зданий); стоимостной; метод срока жизни.
Согласно ВСН 53-86 (р) "Правила оценки физического износа жилых зданий" у долгоживущих элементов предельный физический износ составляет 80%. При 80% физического износа здание подлежит сносу по ветхости. При этом происходит полная потеря стоимости здания, то есть остаточная стоимость равна 0.
Для расчета остаточной стоимости замещения необходимо привести физический износ к экономическому (иными словами приведение физического износа в стоимостное выражение).
Полная потеря эксплуатационных характеристик здания и полная потеря стоимости здания возможна при следующем равенстве:
Максимальный физический износ: И физ. = 80%
Максимальный экономический износ: И экон. = 100%
Функциональный износ
Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям: избыток или недостаток мощности, избыточные эксплуатационные расходы, производственный дисбаланс, безопасность и др. функциональные характеристики. Эта потеря обычно выражается в виде избыточных капитальных затрат.
Функциональный износ, как и физический, может быть устранимым и неустранимым. Здесь имеется в виду устранимость износа с экономической точки зрения, но никак не с технической. Если издержки на ремонт, восстановление или демонтаж элемента (если он не востребован рынком) выше вклада в суммарную стоимость объекта, то износ будем считать неустранимым и наоборот.Строительство осуществлялось в соответствии со строительными нормами и правилами, действующими на момент строительства. Объект оценки удовлетворяет современным требованиям строительства и пожарной безопасности, поэтому затраты на приведение объектов оценки в соответствие с действующими строительными нормами и правилами не требуется. В соответствии с вышесказанным, оценщик считает, что функциональный износ оцениваемого объекта И фун. равен 0 %.
Внешний износ
Внешний (экономический) износ - износ внешней среды - представляет собой убытки, вызванные внешними по отношению к границам оцениваемого объекта факторами.Экономический износ характеризуется наличием негативных факторов, внешних по отношению к самому объекту, таких как: сокращающийся спрос на такого рода помещения; изменение арендных ставок, в то время, как стоимость эксплуатации остаётся постоянной или растёт более медленными темпами. В данном случае внешний износ принимаем равным 0%.
Расчет стоимости квартиры с учетом износа
Таблица 2.4
Вывод: стоимость квартиры, рассчитанная затратным подходом, составила …….. на 1 января 2015 года.
Общие понятия и терминология
Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов со временем. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему использованию, связанному с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.
Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).
В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.
Классификация износа объектов недвижимости
Для каждого вида износа характерно его подразделение: устранимый и неустранимый. В самом общем случае устранимым износом называют износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. При этом экономическая целесообразность состоит в том, что производимые затраты на устранение того или иного вида износа должны способствовать повышению стоимости объекта в целом.
При выявлении всех обозначенных видов износа говорят об общем накопленном износе объекта недвижимости В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта. Исходя из сути данных определений можно утверждать, что общий накопленный износ является, прежде всего, функцией времени жизни объекта. Учитывая это обстоятельство, рассмотрим суть основных оценочных понятий, характеризующих этот показатель:
Физическая жизнь здания (ФЖ) - определяется периодом эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (ХВ) - это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Экономическая жизнь (ЭЖ) - определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой но сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.
Эффективный возраст (ЭВ) - определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.
Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.
Субъективность определения таких показателей, как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта. Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (амортизации). Смысл амортизации в бухгалтерском учете состоит в регулярном распределении первоначальных вложений в объект (балансовой стоимости) на весь период его эксплуатации согласно нормам амортизационных отчислений на «полное» восстановление основных фондов. Оценочный износ является одним из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую (фактическую) стоимость объекта оценки на конкретную дату.
Физический износ
Физический износ представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуата-ционных качеств объекта под воздействием природно-климати-ческих факторов, а также жизнедеятельности человека.
Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий:
нормативный (для жилых зданий);
стоимостной;
метод срока жизни.
Нормативный метод расчета физического износа
Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера таких инструкций можно назвать «Правила оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 Госгражданстроя (Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при ГОССТРОЕ СССР. Москва, 1990), применяемые Бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.
В указанных правилах дана характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.
Физический износ здания следует определять по формуле:
Fф =
,
где Fф - физический износ здания, (%);
Fi - физический износ i -гo конструктивного элемента (%);
Li - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i -гo конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;
n - количество конструктивных элементов в здании.
Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в %) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, - по их сметной стоимости.
Описанная методика применяется исключительно в отечественной практике. При всей ее наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:
по причине своей «нормативности» изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта;
трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания;
невозможность измерения функционального и внешнего износа;
субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.
Стоимостной метод определения физического износа
Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.
Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.
Описанная методика позволяет рассчитать износ элементов и здания в целом сразу в стоимостном выражении, что является более предпочтительным по сравнению с другими методами расчета физического износа. Кроме того, поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Среди недостатков, присущих данной методике, необходимо отметить обязательную детализацию и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.
Определение физического износа зданий методом срока жизни
Исходя из сути ранее рассмотренных основных оценочных понятий, характеризующих общий накопленный износ здания с точки зрения времени его эксплуатации, можно утверждать, что физический износ, эффективный возраст и срок экономической жизни находятся в определенном соотношении. Это соотношение можно выразить следующей формулой:
И(%)=(ЭВ/ФЖ)(100 – (ЭВ/ОВ+ОСФЖ))/100, (1)
где И(%) - износ в процентах;
ЭВ - эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;
ФЖ - типичный срок физической жизни;
ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни.
При этом физический износ может рассчитываться как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом. Иногда для приближенных расчетов износа эксперты-оценщики могут использовать также упрощенную формулу, учитывающую взаимосвязь между хронологическим возрастом и физической жизнью здания:
И(%) = (ХВ/ФЖ)/100 , (2)
где И(%) - износ в процентах;
ФЖ - типичный срок физической жизни.
Применение данной формулы (2) также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в расчетной формуле (1).
Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):
О= ВС *(И/100),
где И - износ в процентах;
ВС - восстановительная стоимость.
Как отмечалось ранее, физический износ подразделяют на устранимый и неустранимый. Кроме того, на практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.
Короткоживущие элементы - элементы, имеющие меньший срок жизни, чем все сооружение в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).
У долгоживущих элементов ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни всего сооружения (фундамент, несущие стены и т.д.).
Устранимый физический износ короткоживущих элементов
Причиной возникновения устранимого физического износа является естественное изнашивание элементов здания со временем, а также небрежная эксплуатация. В этом случае цена продажи здания снижена на соответствующее обесценению, поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до «практически нового» состояния.
Итак, устранимый физический износ в денежном выражении определен как «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до состояния, эквивалентного первоначальному.
Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни
Неустранимый физический износ элементов с коротким сроком жизни представляет собой затраты на восстановление этих быстроизнашивающихся компонентов и определяется разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.
Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни
Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни в стоимостном выражении может быть определен разумными затратами на его устранение подобно устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни.
Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни
Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разницей между восстановительной стоимостью всего здания и суммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания.
Функциональный износ
Признаками функционального износа в оцениваемом здании, как правило, являются несоответствие его объемно-плани-ровочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.
В зависимости от физической возможности и экономической целесообразности устранения причин, вызвавших функциональный износ, его подразделяют на устранимый и неустранимый. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, поскольку расчет последней исходя из своего определения заведомо исключает функциональный износ из рассмотрения.
Устранимый функциональный износ
Устранимый функциональный износ обычно определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.
Считается, что устранимый функциональный износ вызывается:
недостатками, требующими добавления элементов,
недостатками, требующими замены или модернизации элементов,
сверхулучшениями.
К недостаткам, требующим добавления, относят элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.
К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов, относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (водяные и газовые счетчики и т.д.). Износ по этим позициям измеряется стоимостью существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).
К сверхулучшениям относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.
Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собственник дома, приспосабливая его под себя, вносил какие-либо изменения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адекватные с точки зрения типичного пользователя. К их числу, например, можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное использование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию. Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.
Неустранимый функциональный износ
Неустранимый функциональный износ обычно вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Прежде всего, экономическая нецелесообразность проведения затрат на устранение этих недостатков позволяет судить о признаке именно неустранимого функционального износа. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.
При этом в зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами: как капитализированная потеря в арендной плате, так и капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке. Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректи рованные данные по сопоставимым аналогам При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом (зданием и землей) в целом и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса.
Внешний (экономический) износ
Внешний износ представляет собой обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.
Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:
капитализации потерь в арендной плате;
сравнительных продаж (парных продаж);
срока экономической жизни.
Расчет внешнего износа методом капитализации потерь в арендной плате производится аналогично расчету функционального неустранимого износа.
